购房指南
外国人如何在柬埔寨购房——完整指南
外国买家购买柬埔寨房产前需要了解的一切：产权法律、分步购买流程、税费成本，以及最常见问题的解答。
柬埔寨的外国人产权
柬埔寨在特定法律条件下允许外国人拥有公寓单位。购买前必须清楚理解这些规则。
外国人可以拥有什么
外国人可以拥有地面层以上的公寓单位（分层产权物业），前提是该楼宇的外国人持有比例不超过总建筑面积的70%。产权为永久性且可转让。
外国人不能拥有什么
地面层单位和带地房产（含土地的房屋）不能由外国个人直接持有。长期租赁结构存在，但法律含义不同。
常见误解
通过柬埔寨公司或代持结构持有产权在法律上复杂且风险较大。我们仅就符合《外国人所有权法》（2010年）、由个人直接持有合资格公寓单位的交易提供建议。
购买流程分步详解
- 1
确定预算和目标
明确您是为了租金收益、资本增值、自住还是兼而有之——并设定包含税费的现实总预算。
- 2
筛选经核查的项目
按开发商记录、施工状态、地段基本面和外国人配额情况对比项目。我们提供并列对比简报。
- 3
预订单位
预订金（通常为1,000–3,000美元）可在合同准备期间锁定特定单位和价格。
- 4
独立法律审查
持牌柬埔寨律师在您签约前核验开发商执照、土地产权、分层产权资格及买卖协议。
- 5
签约并按计划付款
期房购买按阶段付款——通常首付10–30%，其余在施工期内分期支付，开发商免息，无需银行。
- 6
交房与产权登记
竣工后您验收单位、结清余款，并在国土管理部以您的名义登记分层产权。
外国买家的税费
过户税（印花税）
按评估价值的4%，在产权登记时一次性缴纳。
年度房产税
评估价值超过1亿瑞尔（约2.5万美元）部分，每年0.1%。
租金收入税
居民纳税人10%；非居民按总租金14%预扣。
资本利得税
针对个人的20%资本利得税已多次推迟——最近一次推迟至2027年1月1日——目前不适用于房产出售。出售时请确认最新状态。
无遗产税和财富税
柬埔寨不征收遗产税或净财富税；分层产权可继承。
常见问题
外国人可以在柬埔寨买房吗？
可以。根据2010年《外国人所有权法》，外国人可以直接合法拥有地面层以上、外国人持有比例不超过70%的分层产权公寓单位。产权为永久性，以您本人名义登记，可转让、可继承。
外国人可以在柬埔寨拥有土地吗？
不可以。土地和地面层单位仅限柬埔寨公民持有。代持或土地控股公司等结构虽然存在，但法律风险较大；我们只建议合法的直接分层产权持有。
需要多少资金起步？
金边外国人配额单位目前起价约4万至5万美元，配合开发商24–48个月的分期计划，首期投入（含首付）约1万至1.5万美元起。
实际租金收益率有多少？
金边毛租金收益率通常在5%至8%之间，视区域、产品和管理而定——在东南亚属于较高水平。任何具体单位的收益率都是估算，绝非保证。
购房时需要缴纳哪些税？
登记时一次性缴纳4%过户税；评估价值超过约2.5万美元部分每年缴纳0.1%房产税；租金收入纳税（居民10% / 非居民预扣14%）。个人20%资本利得税已推迟至2027年1月，目前不适用于房产出售。
期房分期付款如何运作？
通常先支付预订金，签约时支付10–30%，其余款项在24–48个月施工期内按月或按节点分期支付——免息、直接付给开发商、无需银行参与。
可以不来柬埔寨远程购买吗？
可以——我们许多客户全程远程完成购买。合同可电子签署或快递签署，付款通过美元国际电汇完成。我们还安排视频看房和独立法律代表。交房前仍建议实地验收。
我的资金是否有汇率风险？
柬埔寨房产以美元定价、出售和出租。租金收入和转售所得均为美元，且没有阻止资金汇出的外汇管制。
业主有哪些签证选择？
持有房产本身不授予居留权，但柬埔寨E类（商务）签证易于办理和续签，适合长期居留；55岁以上人士可办理退休（ER）延期。
为什么通过投资金边而不是直接找开发商？
我们不向买家收费——佣金由开发商支付，您拿到的价格与直购完全相同。您还将获得跨项目的独立比较、谈判支持、经核验的文件以及持牌律师的对接协调。