Гид покупателя
Всё, что нужно знать иностранному покупателю перед покупкой недвижимости в Камбодже: закон о собственности, пошаговый процесс покупки, налоги и расходы, а также ответы на самые частые вопросы.
Камбоджа разрешает иностранцам владеть кондоминиумами при определённых юридических условиях. Чёткое понимание этих правил необходимо перед покупкой.
Иностранцы могут владеть кондоминиумами (объектами со strata-титулом) выше первого (наземного) этажа в зданиях, где иностранная собственность не превышает 70% общей площади. Владение бессрочное и передаваемое.
Юниты на первом (наземном) этаже и земельная недвижимость (дома с землёй) не могут находиться в прямой собственности иностранцев. Существуют долгосрочные арендные структуры, но они несут иные юридические последствия.
Оформление через камбоджийские компании или номинальные структуры юридически сложно и несёт значительный риск. Мы консультируем только по сделкам, соответствующим Закону об иностранной собственности (2010) с прямым владением подходящими кондоминиумами.
Решите, покупаете ли вы для арендного дохода, роста капитала, собственного проживания или их сочетания, и установите реалистичный бюджет с учётом налогов и сборов.
Сравните комплексы по репутации застройщика, стадии строительства, качеству локации и наличию иностранной квоты. Мы готовим сравнительные сводки.
Бронировочный депозит (обычно US$1,000–3,000) закрепляет конкретный юнит и цену на время подготовки контрактов.
Лицензированный камбоджийский юрист проверяет лицензии застройщика, титул на землю, право на strata-титул и договор купли-продажи до подписания.
Покупка на стадии строительства идёт по этапному плану: обычно 10–30% первый взнос и рассрочка на период строительства, без процентов, напрямую застройщику.
По завершении вы принимаете юнит, оплачиваете остаток и регистрируете strata-титул на своё имя в Министерстве землеустройства.
4% от оценочной стоимости, уплачивается один раз при регистрации собственности.
0,1% в год от оценочной стоимости свыше 100 млн риелей (~US$25,000).
10% для налоговых резидентов, 14% у источника для нерезидентов с валовой аренды.
Введение 20% налога для физических лиц неоднократно откладывалось, последний раз до 1 января 2027 года; сейчас к продажам недвижимости он не применяется. Уточняйте статус на момент продажи.
В Камбодже нет налога на наследство или чистые активы; strata-титул наследуется.
Да. По Закону об иностранной собственности 2010 года иностранцы могут напрямую и легально владеть кондоминиумами со strata-титулом выше наземного этажа в зданиях, где иностранная доля не превышает 70% площади. Титул бессрочный, оформляется на ваше имя, передаётся и наследуется.
Нет. Земля и юниты на наземном этаже зарезервированы за гражданами Камбоджи. Схемы с номинальными владельцами или компаниями существуют, но несут значительный юридический риск; мы советуем только прямое владение по закону.
Юниты в иностранной квоте в Пномпене сейчас стартуют примерно с US$40,000–50,000, а рассрочка от застройщика на 24–48 месяцев означает первоначальные вложения примерно от US$10,000–15,000 с учётом первого взноса.
Валовая доходность аренды в Пномпене обычно составляет от 5% до 8% в зависимости от района, продукта и управления: это один из самых высоких уровней в Юго-Восточной Азии. Доходность конкретного юнита всегда является оценкой, а не гарантией.
Единовременный налог на передачу 4% при регистрации, ежегодный налог 0,1% от оценочной стоимости свыше ~US$25,000 и налог на арендный доход (10% для резидентов / 14% у источника для нерезидентов). 20% налог на прирост капитала для физических лиц отложен до января 2027 года и сейчас к продажам недвижимости не применяется.
Обычно вы платите бронировочный взнос, затем 10–30% при подписании контракта, а остаток вносится ежемесячными или этапными платежами в течение 24–48 месяцев строительства, без процентов, напрямую застройщику, без участия банка.
Да, многие наши клиенты оформляют покупку удалённо. Контракты подписываются электронно или курьером, платежи проходят международным банковским переводом в USD. Мы организуем видеообзоры и независимое юридическое сопровождение. Инспекционный визит перед приёмкой всё же рекомендуем.
Недвижимость в Камбодже оценивается, продаётся и сдаётся в долларах США. Арендный доход и выручка от перепродажи поступают в USD, а валютный контроль и ограничения на вывод средств отсутствуют.
Владение недвижимостью само по себе не даёт вид на жительство, но бизнес-виза класса E легко получается и продлевается для долгого пребывания, а для лиц 55+ доступны пенсионные продления (ER).
Для покупателя наши услуги бесплатны: комиссию платит застройщик, а цена для вас та же, что и напрямую. Взамен вы получаете независимое сравнение проектов, поддержку в переговорах, проверенную документацию и координацию с лицензированными юристами.
Задайте любой вопрос о камбоджийском рынке: мы отвечаем в течение одного рабочего дня на русском, английском, китайском или испанском.